Türkiye'de Konut Kredisi Taksiti Nasıl Hesaplanır ve Banka Oranları Nasıl Karşılaştırılır?

Türk bankaları konut kredilerini, birçok ülkede kullanılan yıllık oran yerine aylık faiz oranıyla, örneğin %2,69 veya %3,19 şeklinde tanıtır. Bu oranın gerçekte neye mal olduğunu anlamak için onu aylık bir taksite ve toplam geri ödeme rakamına çevirmek, ardından bunu bankalar arasında ve piyasa ortalamasıyla karşılaştırmak gerekir.

Adım adım: gerçek aylık taksitinizi hesaplama

1. Kredi tutarınızı ve vadenizi belirleyin. Bankalar ve finans sitelerinin yayınladığı güncel karşılaştırmalar, aşağıda alıntılanan banka tablolarına göre Türk bankalarının çoğunun konut kredilerinde sunduğu maksimum vade olan 120 ay (10 yıl) vadeyi kullanıyor.
2. Her bankanın bu tam kredi tutarı ve vade için geçerli güncel aylık oranını toplayın, çünkü oranlar kademeli şekilde belirleniyor: doviz.com'un 3 Ekim 2026 tarihli karşılaştırması 1.000.000 TL'lik bir kredi kullanırken, yozgatcamlik.com ve turkiyegazetesi.com.tr tarafından katılım bankaları için yapılan ayrı bir 1 Ekim 2026 tarihli karşılaştırma 2,5 milyon TL kullandı — farklı bir kredi tutarı farklı bir ilan edilen oran taşıyabilir.
3. Aylık oranı, standart kredi itfa formülünü kullanarak bir taksite çevirin: aylık ödeme = P × r × (1+r)^n ÷ [(1+r)^n − 1], burada P anapara, r ondalık olarak aylık oran, n ise ay sayısıdır.
4. Sonucunuzu aynı oran seviyesinde yayınlanmış bir örnekle kontrol edin. 1.000.000 TL'lik bir kredi için 120 ay vadede %2,69 aylık oranda doviz.com 28.061 TL aylık ödeme listelemektedir; bigpara.hurriyet.com.tr tarafından yapılan daha önceki bir karşılaştırma ise aynı oran ve vade için 28.060 TL bulmuş olup bu da hesaplamayı doğrulamaktadır.
5. Toplam geri ödemeyi elde etmek için aylık taksiti ay sayısıyla çarpın, ardından sadece baştaki oranı değil, bu rakamı bankalar arasında karşılaştırın.
6. Hangi teklifin genel olarak daha ucuz olduğuna karar vermeden önce, aşağıda ayrıca ele alınan faiz dışı maliyetleri (dosya ücreti, ekspertiz ücreti, sigorta) ekleyin.

Bankalara göre karşılaştırma: 1.000.000 TL, 120 ay vadeli kredi için güncel oranlar

doviz.com'un 3 Ekim 2026 tarihli karşılaştırmasına göre, 1.000.000 TL'lik bir kredi için 120 ay vadede aylık konut kredisi oranları bankaya göre %2,69 ile %3,73 arasında değişmektedir.

Hem yozgatcamlik.com hem de turkiyegazetesi.com.tr tarafından yayınlanan ve 1 Ekim 2026 tarihli ayrı bir karşılaştırma, katılım (faizsiz) bankalarını ele aldı ve aynı 120 aylık vadede daha büyük, 2,5 milyon TL'lik bir kredi kullandı. Burada Türkiye Finans %2,88 ile en düşük oranı sunarken, onu %2,90 ile Albaraka takip etti; Kuveyt Türk, Vakıf Katılım ve Dünya Katılım ise hepsi %2,99'da yer aldı. İki haberde, Türkiye Finans'ın oranında aylık taksitin yaklaşık 74.768 TL'ye, toplam geri ödemenin ise yaklaşık 8.936.096 TL'ye — yani orijinal kredi tutarının kabaca 3,6 katına — ulaştığı belirtiliyor.

İki veri seti, kredi tutarları ve tarihleri farklı olduğu için oran bazında doğrudan karşılaştırılamaz — Albaraka'nın kendisi 3 Ekim'de 1 milyon TL'lik bir kredi için %2,75 olarak, 1 Ekim'de ise 2,5 milyon TL'lik bir kredi için %2,90 olarak belirtilmiştir — bu da bir bankanın yayınladığı aylık oranın hem kredi büyüklüğüne hem de ilan edildiği güne göre değişebildiğini göstermektedir.

İlan edilen oranlar neden piyasa ortalamasından farklıdır

Bankaların standart bir kredi tutarı için ilan ettiği oranlar, sistemdeki tüm konut kredilerinde ödenen gerçek ortalama oranla aynı değildir. dokuzeylul.com tarafından bildirilen Merkez Bankası (TCMB) haftalık verilerine göre, 21-28 Ağustos 2026 haftasında konut kredilerinde sektör genelindeki ağırlıklı ortalama yıllık oran %41,89 (aylık %3,49 oranına eşdeğer) olarak gerçekleşti; bu, bir hafta önceki %42,04'lük yıllık orandan (aylık %3,50) hafif bir düşüşe işaret ediyor. Haber kaynağı bu küçük düşüşü, Merkez Bankası'nın %37'den bir haftalık repo ihalelerine yeniden başlamasına ve bunun bankaların kredi oranlarına yansımasına bağladı. Tüm müşteri profillerinde fiilen kullandırılan kredileri yansıtan bu ağırlıklı ortalama, bankaların standart kredi tutarları için yayınladığı en düşük kampanya tipi oranların oldukça üzerinde yer alıyor; bu da ilan edilen bir 'en düşük oranın' her başvuru sahibinin alacağı oran olmadığını gösteriyor.

Faiz oranının dışındaki ek maliyetler

Belirtilen faiz oranı, bir konut kredisinin tam maliyetini yansıtmaz. hesap.com'a göre, Türkiye'de tipik olarak aşağıdaki ek kalemler uygulanıyor:

• Kredi tutarının en fazla binde 5'i (%0,5) ile sınırlı bir dosya/tahsis ücreti.
• Başvuru sırasında borçlu tarafından ödenen bir ekspertiz ücreti; hesap.com, 2026 yılı için ortalama yaklaşık 21.004 TL olduğunu, mülke bağlı olarak tipik örneklerin ise kabaca 6.000 TL ile 20.000 TL arasında değiştiğini belirtiyor.
• Yerel tapu müdürlüğünde 500-3.000 TL aralığında bir ipotek tescil ücreti; hesap.com, kredi tamamen geri ödendiğinde ve ipotek kaldırıldığında bazı bankaların ayrıca bir ipotek fek ücreti de talep ettiğini belirtiyor.
• Zorunlu Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) sigortasının yanı sıra, bankaların kredi koşulu olarak genellikle talep ettiği konut sigortası ve bazen hayat sigortası.

Hem yozgatcamlik.com hem de turkiyegazetesi.com.tr haberlerinde, belirli bir başvuru sahibinin aldığı nihai oranın; müşterinin finansal profiline, finanse edilen mülke ve başvuru anında geçerli olan herhangi bir banka kampanyasına bağlı olarak, yayınlanan rakamdan farklı olabileceği belirtiliyor.