معدلات الرهن العقاري بنسبة 7% تعيد تشكيل سوق الإسكان الأمريكي: ما تظهره البيانات

وصل متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 سنة في الولايات المتحدة إلى 7.40% للأسبوع المنتهي في 8 أكتوبر 2026، ارتفاعًا من 7.28% في الأسبوع السابق، وفقًا لمسح فريدي ماك للسوق الأولية للرهن العقاري. كان هذا هو الارتفاع الأسبوعي السابع على التوالي. قبل سنة واحدة، في 8 أكتوبر 2025، كان المعدل ذاته 6.30%، كما تظهر بيانات فريدي ماك — مما يعني أن تكاليف الاستقراض ارتفعت بمقدار 1.10 نقطة مئوية على مدى اثني عشر شهرًا.

ارتفع المعدل الثابت لمدة 15 سنة، الذي يستخدمه غالبًا أصحاب المنازل الذين يعيدون التمويل أو يشترون بدفعات أولية أكبر، إلى 6.73% من 6.60% في الأسبوع السابق، وفقًا لتقرير فريدي ماك. قبل سنة واحدة كان 5.53%.

لماذا تستمر المعدلات في الارتفاع

نسب جويل بيرنر، الاقتصادي الأول في ريالتور.كوم، الزيادة إلى مزيج من القوى التي تدفع عوائد السندات — وبها معدلات الرهن العقاري — إلى الأعلى. وصفها لفوكس بيزنس بأنها 'مزيج معقد من توقعات التضخم وعملية بيع واسعة في سوق السندات والعجز المالي المتزايد الذي يتطلب إصدار ديون جديدة.' بلغ متوسط عائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات، الذي عادة ما تتبعه معدلات الرهن العقاري، 5.28% في تلك الأسبوع، ارتفاعًا بمقدار 9 نقاط أساسية من الأسبوع السابق، وفقًا لفوكس بيزنس.

لا يتم تحديد معدلات الرهن العقاري مباشرة من قبل معدل صندوق الاحتياطي الفيدرالي المرجعي؛ فهي تتحرك مع طلب المستثمرين على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وسندات الخزانة، التي تستجيب لتوقعات التضخم واحتياجات الاستقراض الحكومية.

المبيعات تزداد، لكنها تبقى أقل من السنة الماضية

أفادت جمعية الوكلاء العقاريين الوطنية (NAR) أن مبيعات المنازل المأهولة ارتفعت بنسبة 1.5% من شهر إلى شهر في سبتمبر 2026 إلى معدل سنوي معدل موسميًا قدره 3.99 مليون وحدة، لكنها كانت لا تزال أقل بنسبة 2.2% عن السنة الماضية. كان متوسط معدل 30 سنة المستخدم في أرقام NAR لسبتمبر 6.86%، ارتفاعًا من 6.67% في أغسطس و 6.35% قبل سنة واحدة — وهو قراءة أقل قليلاً من مسح فريدي ماك الأسبوعي الأخير، مما يعكس المتوسط الشهري مقابل صورة أسبوع واحد مأخوذة بعد أن تجاوزت المعدلات 7% في أواخر سبتمبر.

قال لورانس يون، الاقتصادي الرئيسي في NAR، 'الزيادات الإضافية في معدلات الرهن العقاري في الأسابيع الأخيرة تعني أن عددًا أقل من المشترين يمكنهم التأهل لشراء منزل.' وفقًا لـ NAR، كان المشترون لأول مرة يمثلون 31% من مبيعات سبتمبر، بينما شكلت عمليات الشراء نقدًا 27% من المعاملات والمستثمرون أو مشترو المنازل الثانية 20%.

الأسعار لا تزال ترتفع، لكن بشكل أبطأ

كان السعر الوسيط للمنازل المأهولة $417,500 في سبتمبر 2026، ارتفاعًا بنسبة 1.3% من $412,300 قبل سنة واحدة، وفقًا لـ NAR — وهو الشهر التاسع والثلاثون على التوالي من الزيادات السنوية على أساس سنوي. ارتفعت أسعار المنازل ذات الأسرة الواحدة بنسبة 1.2% على أساس سنوي إلى $422,700، وارتفعت أسعار الشقق بنسبة 1.2% إلى $363,700.

بلغ إجمالي المخزون السكني 1.60 مليون وحدة في سبتمبر، ارتفاعًا بنسبة 1.9% من أغسطس و 4.6% عن السنة الماضية، مما يعطي المشترين عرضًا لمدة 4.8 أشهر، وفقًا لـ NAR. أظهرت قراءة منفصلة يستشهد بها ريالتور.كوم أن المخزون المعروض للبيع ارتفع بنسبة 5.4% على أساس سنوي على الصعيد الوطني. دمجت قوائم إضافية مع عدد أقل من المشترين قد حول قوة التفاوض نحو المشترين في العديد من الأسواق المحلية، حتى مع استمرار الأسعار الوطنية في الارتفاع البطيء.

يواجه البائعون ضغطًا لخفض الأسعار

قال جيك كريمل، الاقتصادي الأول في ريالتور.كوم، إن البائعين يواجهون الآن خيارًا: 'ما إذا كانوا يستجيبون بخفض حاد في الأسعار أو إلغاء قائمة منزلهم بالكامل'، وفقًا لـ Real Estate News. أفادت تلك المنفذ أن مبيعات المنازل المعلقة انخفضت بنسبة 4.7% على أساس سنوي اعتبارًا من منتصف سبتمبر، وطلبات الرهن العقاري انخفضت بنسبة 4.1% للأسبوع المنتهي في 11 سبتمبر، ونشاط جولات المنازل انخفضت بنسبة 3% منذ يناير — مقابل زيادة بنسبة 26% خلال نفس الفترة قبل سنة واحدة.

قال سام ويليامسون، الاقتصادي الأول في First American، لـ Real Estate News أن 'معدلات الرهن العقاري المرتفعة ستحد من ترجمة الطلب إلى المبيعات.'

ماذا يعني هذا للمشترين والبائعين

أنتج مزيج المعدلات الأعلى والمخزون المتزايد ما يصفه عدة اقتصاددانين بأنه سوق أكثر ملاءمة للمشترين على الورق — مزيد من المنازل للاختيار من بينها، نمو أسعار أبطأ، وأقل منافسة — لكن لا يمكن للعديد من المشترين تحمل تكاليفه لأن الدفعات الشهرية بمعدلات 7% وأعلى تقلل من القوة الشرائية. لا يواجه المشترون النقديون مثل هذا الحاجز؛ أفاد فوكس بيزنس أن بيانات ريالتور.كوم تظهر أن المشترين النقديين يواجهون ظروفًا مواتية نظرًا لأن الأسعار انخفضت بنسبة 1.4% على أساس سنوي في بعض المقاييس حتى مع ارتفاع السعر الوسيط لـ NAR على الصعيد الوطني، مما يعكس الاختلافات في كيفية حساب مؤشرات الأسعار والاختلافات الإقليمية.

لا يقترح أي من المصادر المراجعة انعكاسًا قريب المدى في المعدلات. وصف الاقتصاديون المنقولون الظروف الحالية بأنها نتيجة لضغوط سوق السندات المرتبطة بتوقعات التضخم واحتياجات الاستقراض الاتحادية بدلاً من ارتفاع مؤقت أو يدفعه السياسة.