Ипотечные ставки на уровне 7% переформатируют рынок жилья в США: что показывают данные

Средняя ставка по ипотеке на 30 лет в Соединённых Штатах достигла 7,40% на неделе, закончившейся 8 октября 2026 года, выросла с 7,28% на предыдущей неделе, согласно Primary Mortgage Market Survey от Freddie Mac. Это было седьмое подряд еженедельное повышение. Год назад, 8 октября 2025 года, та же ставка составляла 6,30%, показывают данные Freddie Mac — это означает, что затраты на заимствования выросли на 1,10 процентных пункта за двенадцать месяцев.

Ставка по 15-летней ипотеке, часто используемой домовладельцами, рефинансирующими жилье или покупающими с большим первоначальным взносом, выросла до 6,73% с 6,60% на предыдущей неделе, сообщила Freddie Mac. Год назад она составляла 5,53%.

Почему ставки продолжают расти

Джоэл Бернер, старший экономист Realtor.com, приписал повышение совокупности факторов, толкающих доходность облигаций — и, соответственно, ипотечные ставки — вверх. Он описал это для Fox Business как «зловредное сочетание инфляционных ожиданий, масштабной распродажи облигаций и растущих бюджетных дефицитов, требующих выпуска нового долга». Доходность 10-летних облигаций Казначейства США, которую обычно отслеживают ипотечные ставки, в среднем составляла 5,28% на той неделе, выросла на 9 базисных пунктов с предыдущей недели, сообщила Fox Business.

Ипотечные ставки устанавливаются не напрямую базовой ставкой Федеральной резервной системы; они движутся в соответствии со спросом инвесторов на ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и облигации Казначейства, которые реагируют на инфляционные ожидания и потребности правительства в заимствованиях.

Продажи растут, но остаются ниже уровня прошлого года

Национальная ассоциация риэлторов (NAR) сообщила, что продажи существующих жилых домов выросли на 1,5% месяц к месяцу в сентябре 2026 года до сезонно скорректированного годового темпа 3,99 млн единиц, но остались на 2,2% ниже уровня года назад. Средняя ставка по 30-летней ипотеке, использованная в цифрах NAR за сентябрь, составляла 6,86%, выросла с 6,67% в августе и 6,35% год назад — показатель немного ниже, чем в последнем еженедельном опросе Freddie Mac, что отражает ежемесячный средний показатель в сравнении со снимком за одну неделю, сделанным после того, как ставки превысили 7% в конце сентября.

Главный экономист NAR Лоуренс Юн сказал: «дальнейшее повышение ипотечных ставок в последние недели означает, что меньше покупателей смогут получить квалификацию для покупки дома». По данным NAR, впервые покупающие приобрели 31% продаж в сентябре, в то время как покупки за наличные составили 27% операций, а инвесторы или покупатели второго дома — 20%.

Цены продолжают расти, но медленнее

Средняя цена существующего жилого дома составляла $417 500 в сентябре 2026 года, выросла на 1,3% с $412 300 год назад, сообщила NAR — это 39-й подряд месяц роста цен в годовом исчислении. Цены на дома на одну семью выросли на 1,2% в годовом исчислении до $422 700, а цены на кондоминиумы выросли на 1,2% до $363 700.

Общее предложение жилья достигло 1,60 млн единиц в сентябре, выросло на 1,9% с августа и на 4,6% с года назад, предоставляя покупателям запас на 4,8 месяца, согласно NAR. Отдельный показатель, приведённый Realtor.com, показал, что предложение жилья на рынке выросло на 5,4% в годовом исчислении по стране. Большее количество объявлений в сочетании с меньшим количеством покупателей переместило переговорную силу в пользу покупателей на многих местных рынках, даже когда национальные цены продолжают медленно расти.

Продавцы сталкиваются с давлением снизить цены

Джейк Криммель, старший экономист Realtor.com, сказал, что продавцы теперь сталкиваются с выбором: «реагировать ли они, снижая цены или полностью удаляя свой дом со списка», по данным Real Estate News. Это издание сообщило, что ожидающие продажи жилья упали на 4,7% в годовом исчислении к середине сентября, заявки на ипотеку упали на 4,1% на неделе, закончившейся 11 сентября, и активность по осмотру домов упала на 3% с января — по сравнению с повышением на 26% за аналогичный период год назад.

Сэм Уильямсон, старший экономист First American, сказал Real Estate News, что «повышенные ипотечные ставки ограничат трансляцию спроса в продажи».

Что это означает для покупателей и продавцов

Сочетание более высоких ставок и растущего предложения создало то, что несколько экономистов описывают как рынок, более благоприятный для покупателей на бумаге — больше домов на выбор, более медленный рост цен и меньше конкуренции — но тот, который многие покупатели не могут позволить себе, потому что ежемесячные платежи при ставках выше 7% снижают покупательную способность. Покупатели, платящие наличными, не сталкиваются с такой преградой; Fox Business сообщила, что данные Realtor.com показывают, что покупатели, платящие наличными, сталкиваются с благоприятными условиями, поскольку цены упали на 1,4% в годовом исчислении в некоторых показателях, даже когда средняя цена NAR выросла по стране, отражая различия в способах расчёта индексов цен и региональные различия.

Ни один из рассмотренных источников не предполагает скорого разворота ставок. Цитируемые экономисты описали текущие условия как результат давления на рынке облигаций, связанного с инфляционными ожиданиями и потребностями федерального заимствования, а не как временный или политически обусловленный скачок.