7%抵押贷款利率正在重塑美国房市：数据显示了什么

根据房利美抵押贷款市场调查，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率在截至2026年10月8日那一周达到7.40%，较前一周的7.28%上升。这是连续第七周上升。一年前，在2025年10月8日，同一利率为6.30%，房利美数据显示——这意味着在十二个月内借贷成本上升了1.10个百分点。

房利美报告称，15年期固定利率从前一周的6.60%上升至6.73%，这种利率通常被进行再融资或使用更大首付购房的房主使用。一年前为5.53%。

为什么利率不断上升

房地产网(Realtor.com)高级经济学家乔尔·伯纳(Joel Berner)将利率上升归因于推高债券收益率（进而推高抵押贷款利率）的多种因素的结合。他对福克斯商业频道(Fox Business)表示，这是通胀预期、债券市场广泛抛售和上升的财政赤字需要新债券发行的恶劣组合。房利美报告称，该周10年期美国国债收益率（抵押贷款利率通常追踪该指标）平均为5.28%，较前一周上升9个基点，福克斯商业频道报道。

抵押贷款利率不是由美联储的基准利率直接设定的；它们随着投资者对抵押贷款支持证券和国债的需求而变动，这反过来对通胀预期和政府借贷需求做出反应。

销售略有上升，但仍低于去年

全美房地产经纪人协会(NAR)报告称，2026年9月现存住宅销售环比上升1.5%，至经季节调整后的年化率399万套，但仍低于去年同期2.2%。NAR 9月数据中使用的30年期平均利率为6.86%，高于8月的6.67%和一年前的6.35%——略低于房利美最近一周的调查，这反映了月平均值与9月末利率突破7%后的单周快照之间的差异。

NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示近几周抵押贷款利率的进一步上升意味着符合购房条件的买家数量减少。NAR表示，首次购房者占9月销售的31%，现金购买占交易的27%，投资者或第二套房购买者占20%。

房价仍在上升，但增速放缓

NAR报告称，2026年9月现存住宅中位数价格为$417,500，较去年同期的$412,300上升1.3%——这是连续第39个月的同比价格增长。独栋房屋价格同比上升1.2%至$422,700，公寓价格上升1.2%至$363,700。

NAR表示，9月总住房库存达到160万套，较8月上升1.9%，较去年同期上升4.6%，给买家4.8个月的供应。房地产网(Realtor.com)引用的另一项数据显示，待售库存全国同比上升5.4%。更多的房源加上更少的买家使购房者在许多本地市场获得了更强的谈判力，尽管全国房价仍在缓慢上升。

卖家面临降价压力

据房地产新闻(Real Estate News)报道，房地产网(Realtor.com)高级经济学家杰克·克里梅尔(Jake Krimmel)表示，卖家现在面临一个选择：是否通过大幅降价或完全下架他们的房屋来做出反应。该媒体报道称，截至9月中旬，待定房屋销售同比下降4.7%，截至9月11日那一周抵押贷款申请下降4.1%，自1月以来看房活动下降3%——相比之下去年同期增长26%。

第一美国公司(First American)高级经济学家山姆·威廉森(Sam Williamson)告诉房地产新闻(Real Estate News)，高企的抵押贷款利率将限制需求转化为销售的能力。

这对买家和卖家意味着什么

更高的利率和上升的库存的结合产生了一个市场，多位经济学家称其对买家更有利——有更多房屋可供选择、价格增长较慢和竞争较少——但许多买家无法承受进入这个市场，因为7%以上利率的月供会侵蚀购买力。现金买家则不面临这样的障碍；福克斯商业频道报道称，房地产网(Realtor.com)数据显示，现金购买者面临有利条件，因为在一些衡量指标上价格同比下降1.4%，尽管NAR中位数价格全国上升，这反映了房价指数计算方式的差异和地区差异。

审查的任何来源都没有表明利率会在短期内反转。引用的经济学家将当前状况描述为与通胀预期和联邦借贷需求相关的债券市场压力的函数，而不是暂时或政策驱动的飙升。