Oprocentowanie kredytów hipotecznych na poziomie 7% zmienia krajobraz rynku mieszkaniowego w USA: co mówią dane

Średnia stawka dla 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu w Stanach Zjednoczonych wyniosła 7,40% w tygodniu kończącym się 8 października 2026 r., wzrost z 7,28% w poprzednim tygodniu, zgodnie z raportem Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey. Był to siódmy z rzędu wzrost tygodniowy. Rok wcześniej, 8 października 2025 r., ta sama stawka wyniosła 6,30%, jak pokazują dane Freddie Mac — co oznacza, że koszty pożyczania wzrosły o 1,10 punktu procentowego w ciągu dwunastu miesięcy.

Stawka 15-letnia, często wykorzystywana przez właścicieli domów refinansujących kredyt lub kupujących z większą zaliczką, wzrosła do 6,73% z 6,60% w poprzednim tygodniu, zgłosił Freddie Mac. Rok wcześniej wyniosła 5,53%.

Dlaczego oprocentowanie nadal rośnie

Joel Berner, starszy ekonomista w Realtor.com, przypisał wzrost kombinacji sił pchających rendyty obligacji — i wraz z nimi oprocentowanie kredytów hipotecznych — w górę. Opisał to Fox Business jako "złowrogą mieszankę oczekiwań inflacyjnych, powszechną sprzedaż na rynku obligacji i rosnące deficyty budżetowe wymagające nowych emisji długu". Rentowność 10-letniej obligacji skarbowej, którą zazwyczaj śledzą stawki kredytów hipotecznych, wyniosła średnio 5,28% w tym tygodniu, wzrost o 9 punktów bazowych z poprzedniego tygodnia, zgłosiła Fox Business.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych nie jest ustalane bezpośrednio przez stopę benchmarkową Rezerwy Federalnej; porusza się wraz z popytem inwestorów na papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką i obligacje skarbowe, które reagują na oczekiwania inflacyjne i potrzeby pożyczania rządowego.

Sprzedaż rośnie, ale pozostaje poniżej poziomu sprzed roku

Krajowa Asocjacja Pośredników Handlu Nieruchomościami (NAR) poinformowała, że sprzedaż istniejących domów wzrosła 1,5% miesiąc do miesiąca we wrześniu 2026 r. do sezonowo skorygowanej rocznej stopy 3,99 miliona jednostek, ale była wciąż niższa o 2,2% w porównaniu rok do roku. Średnia stawka 30-letnia użyta w danych NAR na wrzesień wyniosła 6,86%, wzrost z 6,67% w sierpniu i 6,35% rok wcześniej — nieco niższe odczyty niż najnowsza cotygodniowa ankieta Freddie Mac, odzwierciedlająca średnią miesięczną w porównaniu ze zdjęciem jednomiesięcznym pobranym po tym, jak oprocentowanie przekroczyło 7% pod koniec września.

Główny ekonomista NAR Lawrence Yun powiedział: "dalsze wzrosty oprocentowania kredytów hipotecznych w ostatnich tygodniach oznaczają, że mniej kupujących może się zakwalifikować do zakupu domu". Nabywcy po raz pierwszy stanowili 31% sprzedaży we wrześniu, powiedziała NAR, podczas gdy zakupy za gotówkę stanowiły 27% transakcji, a inwestorzy lub nabywcy domów na drugi urlop 20%.

Ceny wciąż rosną, ale wolniej

Mediana ceny istniejącego domu wyniosła 417 500 USD we wrześniu 2026 r., wzrost 1,3% z 412 300 USD rok wcześniej, zgłosiła NAR — 39. kolejny miesiąc wzrostu cen rok do roku. Ceny domów jednorodzinnych wzrosły 1,2% rok do roku do 422 700 USD, a ceny mieszkań wzrosły 1,2% do 363 700 USD.

Całkowita inwentaryzacja mieszkaniowa wyniosła 1,60 miliona jednostek we wrześniu, wzrost 1,9% od sierpnia i 4,6% rok wcześniej, dając kupującym 4,8-miesięczny zapas, zgodnie z NAR. Oddzielny odczyt cytowany przez Realtor.com wykazał, że inwentarz wystawiony na sprzedaż wzrósł 5,4% rok do roku w kraju. Więcej ofert w połączeniu z mniejszą liczbą kupujących przesunęło siłę negocjacyjną w kierunku kupujących na wielu lokalnych rynkach, nawet gdy ceny krajowe wciąż rosną powoli.

Sprzedawcy czują presję na obniżenie cen

Jake Krimmel, starszy ekonomista w Realtor.com, powiedział, że sprzedawcy stają teraz przed wyborem: "czy reagują poprzez drastyczne obniżenie cen, czy usunięcie ich domu z oferty całkowicie", według Real Estate News. Outlet ten poinformował, że sprzedaż domów w oczekiwaniu spadła 4,7% rok do roku na dzień połowy września, wnioski o kredyty hipoteczne spadły 4,1% w tygodniu kończącym się 11 września, a aktywność obejrzenia domu spadła 3% od stycznia — w porównaniu ze wzrostem 26% w tym samym okresie rok wcześniej.

Sam Williamson, starszy ekonomista w First American, powiedział Real Estate News, że "podwyższone oprocentowanie kredytów hipotecznych będzie ograniczać tłumaczenie popytu na sprzedaż".

Co to oznacza dla kupujących i sprzedawców

Kombinacja wyższego oprocentowania i rosnącego inwentarza stworzyła to, co kilka ekonomistów opisuje jako rynek bardziej sprzyjający kupującym na papierze — więcej domów do wyboru, wolniejszy wzrost cen i mniej konkurencji — ale taki, na który wielu kupujących nie może sobie pozwolić, ponieważ miesięczne płatności przy oprocentowaniu 7% i wyższym podkopują siłę nabywczą. Kupujący za gotówkę nie napotykają takich barier; Fox Business poinformowała, że dane Realtor.com pokazują, że nabywcy płacący gotówką stawiają czoła sprzyjającym warunkom, biorąc pod uwagę, że ceny spadły 1,4% rok do roku w niektórych miarach, mimo że mediana ceny NAR wzrosła na poziomie krajowym, odzwierciedlając różnice w sposobie obliczania wskaźników cen i zmienność regionalną.

Żaden ze źródeł przeanalizowanych nie sugeruje odwrócenia oprocentowania w najbliższym terminie. Cytowani ekonomiści opisali obecne warunki jako funkcję presji na rynku obligacji związane z oczekiwaniami inflacyjnymi i potrzebami pożyczania federalnego, a nie tymczasowy lub spowodowany polityką wzrost.