7%的抵押貸款利率正在重塑美國房地產市場：數據顯示了什麼

美國30年期固定利率抵押貸款的平均利率在截至2026年10月8日的一周達到7.40%，比前一周的7.28%上升，根據房利美的主要抵押貸款市場調查。這是連續第七周上升。一年前，即2025年10月8日，同樣的利率為6.30%，房利美的數據顯示——這意味著借款成本在12個月內上升了1.10個百分點。

15年期固定利率，通常由重新融資或進行較大首付的購房者使用，根據房利美報告，從前一周的6.60%上升到6.73%。一年前是5.53%。

為什麼利率持續上升

房地網高級經濟學家喬爾·伯納表示，此次增加歸因於推高債券收益率——進而推高抵押貸款利率——的多種力量的結合。他向福克斯商業新聞描述為「通脹預期、廣泛債券市場拋售和上升財政赤字所需新債務發行的邪惡混合」。10年期美國國債收益率（抵押貸款利率通常追蹤的基準）在該周平均為5.28%，比前一周上升9個基點，福克斯商業新聞報導。

抵押貸款利率不是由聯邦儲備委員會的基準利率直接設定的；它們隨著投資者對抵押貸款支持證券和美國國債的需求而變化，這些需求對通脹預期和政府借款需求做出反應。

銷售略有增加，但仍低於去年

美國房地產經紀人協會（NAR）報告稱，2026年9月現有房屋銷售環比上升1.5%，達到季節調整後的年化率為3.99百萬戶，但同比仍下降2.2%。NAR 9月數據中使用的平均30年期利率為6.86%，高於8月的6.67%和去年同期的6.35%——略低於房利美最近的週度調查，反映了月度平均值與在9月晚些時候利率超過7%後進行的單週快照之間的差異。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雍表示，「近幾週抵押貸款利率的進一步上升意味著購房者中有更少的人能夠獲得購房資格。」NAR表示，第一次購房者佔9月銷售的31%，現金購買佔交易的27%，投資者或購買第二套房的購房者佔20%。

價格仍在上升，但增速放緩

NAR報告稱，2026年9月現有房屋中位價為$417,500，相比去年同期的$412,300上升1.3%——連續第39個月的同比價格增幅。獨棟住宅價格同比上升1.2%至$422,700，公寓價格上升1.2%至$363,700。

根據NAR數據，9月房屋總庫存達到1.60百萬戶，環比上升1.9%，同比上升4.6%，為購房者提供4.8個月的供應量。房地網（Realtor.com）引用的另一份數據顯示，全國房源待售庫存同比上升5.4%。更多房源結合更少的購房者已在許多本地市場上改變了談判力量對購房者有利，儘管全國價格仍在緩步上升。

賣家面臨降價壓力

房地網高級經濟學家傑克·克里梅爾表示，賣家現在面臨一個選擇：「他們是否通過大幅降價來應對，還是乾脆下架他們的房屋」，根據房地產新聞。該媒體報導稱，截至9月中旬，待定房屋銷售同比下降4.7%，截至9月11日一週的抵押貸款申請下降4.1%，自1月以來看房活動下降3%——相比之下，去年同期上升26%。

美國第一公司高級經濟學家山姆·威廉姆森告訴房地產新聞，「較高的抵押貸款利率將限制需求轉化為銷售。」

對購房者和賣家意味著什麼

較高利率和不斷增加的房源庫存的結合產生了幾位經濟學家所述的更有利於購房者的市場——更多房屋可供選擇、更緩慢的價格增長和更少的競爭——但許多購房者無法進入，因為以7%以上利率計算的月度付款會削弱購買力。現金購買者不面臨這種障礙；福克斯商業新聞報導稱，根據房地網（Realtor.com）數據，鑑於在某些措施中價格同比下降1.4%，儘管全國NAR中位價上升，現金購買者面臨有利條件，這反映了價格指數計算方式和地區差異。

所審查的任何來源都沒有暗示利率即將短期內反轉。被引用的經濟學家將當前條件描述為債券市場壓力的函數，這些壓力與通脹預期和聯邦借款需求相關，而不是暫時性或政策驅動的尖峰。