%7 Mortgage Faizleri ABD Konut Piyasasını Yeniden Şekillendiriyor: Veriler Ne Gösteriyor

Freddie Mac'in Birincil Mortgage Piyasası Anketi'ne göre, Amerika Birleşik Devletleri'nde 30 yıllık sabit faizli mortgage'ların ortalama oranı, önceki haftaki %7,28'den yükselerek 8 Ekim 2026'da sona eren hafta itibarıyla %7,40'a ulaştı. Bu, üst üste yedinci haftalık yükseliş oldu. Freddie Mac verilerine göre, bir yıl önce, 8 Ekim 2025'te aynı oran %6,30 seviyesindeydi — bu da borçlanma maliyetlerinin on iki ayda 1,10 yüzde puanı arttığı anlamına geliyor.

Freddie Mac'in bildirdiğine göre, evini yeniden finanse eden veya daha büyük peşinatla satın alan ev sahiplerinin sıklıkla kullandığı 15 yıllık sabit faiz oranı, önceki haftaki %6,60'tan %6,73'e yükseldi. Bir yıl önce bu oran %5,53 idi.

Faizler neden yükselmeye devam ediyor

Realtor.com'un kıdemli ekonomisti Joel Berner, artışı tahvil getirilerini — ve bunlarla birlikte mortgage faizlerini — yukarı çeken bir güçler karışımına bağladı. Berner, bunu Fox Business'a "enflasyon beklentileri, geniş çaplı bir tahvil piyasası satış dalgası ve yeni borç ihracını gerektiren artan mali açıkların kötü bir karışımı" olarak tanımladı. Fox Business'ın bildirdiğine göre, mortgage faizlerinin genellikle takip ettiği 10 yıllık Hazine tahvili getirisi o hafta ortalama %5,28 oldu; bu, önceki haftaya göre 9 baz puan artış anlamına geliyor.

Mortgage faizleri doğrudan Federal Rezerv'in gösterge faiziyle belirlenmiyor; bunlar, enflasyon beklentilerine ve devletin borçlanma ihtiyaçlarına tepki veren ipoteğe dayalı menkul kıymetlere ve Hazine tahvillerine yönelik yatırımcı talebiyle hareket ediyor.

Satışlar hafif yükseldi, ama geçen yılın altında kalıyor

Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR), eylül 2026'da mevcut ev satışlarının aydan aya %1,5 artarak sezonsal olarak düzeltilmiş yıllık 3,99 milyon birime yükseldiğini, ancak bunun yine de bir yıl öncesine göre %2,2 düşüş gösterdiğini bildirdi. NAR'ın eylül verilerinde kullanılan ortalama 30 yıllık oran, ağustostaki %6,67'den ve bir yıl önceki %6,35'ten yükselerek %6,86 oldu — bu, Freddie Mac'in en son haftalık anketine kıyasla biraz daha düşük bir rakam; çünkü biri aylık ortalamayı, diğeri ise eylül sonunda faizlerin %7'yi geçmesinden sonra alınan tek haftalık bir anlık görüntüyü yansıtıyor.

NAR baş ekonomisti Lawrence Yun, "son haftalarda mortgage faizlerindeki ek artışlar, daha az alıcının ev satın almak için kredi almaya hak kazanabildiği anlamına geliyor" dedi. NAR'a göre, eylül satışlarının %31'ini ilk kez ev alanlar oluştururken, işlemlerin %27'si nakit satın alımlardan, %20'si ise yatırımcılar veya ikinci ev alıcılarından oluştu.

Fiyatlar hâlâ yükseliyor, ama daha yavaş

NAR'ın bildirdiğine göre, eylül 2026'da medyan mevcut ev fiyatı, bir yıl önceki 412.300 dolardan %1,3 artarak 417.500 dolar oldu — yıllık bazda fiyat artışının görüldüğü 39. ardışık ay. Müstakil ev fiyatları yıllık bazda %1,2 artarak 422.700 dolara, apartman dairesi fiyatları ise %1,2 artarak 363.700 dolara yükseldi.

NAR'a göre, toplam konut stoku eylülde, ağustosa göre %1,9 ve bir yıl öncesine göre %4,6 artarak 1,60 milyon birime ulaştı; bu da alıcılara 4,8 aylık bir arz sundu. Realtor.com'un alıntıladığı ayrı bir veriye göre, satılık konut stoku ülke çapında yıllık bazda %5,4 arttı. Daha fazla ilan ile daha az alıcının birleşimi, ulusal fiyatlar yavaş yavaş yükselmeye devam etse bile, birçok yerel piyasada pazarlık gücünü alıcılara kaydırdı.

Satıcılar fiyat indirme baskısıyla karşı karşıya

Real Estate News'in bildirdiğine göre, Realtor.com'un kıdemli ekonomisti Jake Krimmel, satıcıların şu anda bir seçimle karşı karşıya olduğunu söyledi: "fiyatları keskin şekilde düşürerek mi tepki verecekler yoksa evlerini tamamen listeden mi çıkaracaklar." Söz konusu haber kaynağı, eylül ortası itibarıyla beklemedeki ev satışlarının yıllık bazda %4,7 düştüğünü, 11 Eylül'de sona eren hafta için mortgage başvurularının %4,1 düştüğünü ve ocak ayından bu yana ev gezme etkinliğinin %3 düştüğünü bildirdi — bu, bir yıl önceki aynı dönemde görülen %26'lık artışla karşılaştırılıyor.

First American'ın kıdemli ekonomisti Sam Williamson, Real Estate News'e "yüksek mortgage faizleri, talebin satışa dönüşmesini sınırlayacak" dedi.

Bu alıcılar ve satıcılar için ne anlama geliyor

Yüksek faizler ile artan stokun birleşimi, bazı ekonomistlerin kâğıt üzerinde alıcılar için daha olumlu olarak tanımladığı bir piyasa yarattı — seçilecek daha fazla ev, daha yavaş fiyat artışı ve daha az rekabet — ancak bu piyasaya girmeyi birçok alıcının karşılayamadığı bir piyasa; çünkü %7 ve üzeri faiz oranlarındaki aylık ödemeler satın alma gücünü eritiyor. Nakit alıcılar için böyle bir engel yok; Fox Business'ın bildirdiğine göre, Realtor.com verileri, ulusal medyan NAR fiyatı yükselirken bile bazı ölçümlerde fiyatların yıllık bazda %1,4 düşmesi nedeniyle nakit alıcıların olumlu koşullarla karşı karşıya olduğunu gösteriyor; bu da fiyat endekslerinin hesaplanma biçimindeki farklılıkları ve bölgesel çeşitliliği yansıtıyor.

İncelenen kaynakların hiçbiri, faizlerde kısa vadede bir tersine dönüş öngörmüyor. Alıntılanan ekonomistler, mevcut koşulları geçici veya politika kaynaklı bir sıçrama olarak değil, enflasyon beklentilerine ve federal borçlanma ihtiyaçlarına bağlı tahvil piyasası baskılarının bir fonksiyonu olarak tanımladılar.